La compra de un piso acostumbra a ser, para la gran mayoría de las personas, la mayor inversión que realizará en su vida. A pesar de la importancia de esta compra, no siempre se realiza con toda la información necesaria al respecto de lo que se está firmando; de ahí que en demasiadas ocasiones nos encontramos con una hipoteca que está sujeta a toda una serie de condicionantes, las llamadas cláusula abusivas, que conllevan pagar más dinero del que realmente tocaría.
En Prats Advocats, despacho de abogados especializado en derecho bancario, contamos con un equipo de profesionales de la abogacía, que te asesorará, informará y acompañará en todo el proceso de reclamación del dinero pagado de más a causa de las denominadas cláusulas abusivas en las hipotecas.
¿Qué son las cláusulas abusivas en una hipoteca?
Básicamente, una cláusula abusiva es aquella cuya existencia no ha sido negociada con el cliente de forma individual. La normativa oficial utilizada para determinar la irregularidad de una cláusula se recoge en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El carácter abusivo de una cláusula hipotecaria debe ser dictaminado por un juez.
¿Qué tipo de cláusulas hipotecarias pueden declararse nulas?
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Cláusula de suelo
Quizá la «más popular» de todas, aunque no es la única. Esta cláusula es aquella en la que el banco establece un interés mínimo (suelo) de tipo fijo aunque el préstamo es a tipo variable. Así, aunque el nivel de referencia hipotecaria (usualmente el Euribor) se fuera a mínimos, el banco aplicaba la cláusula suelo para no perder beneficios. Las hipotecas no bajaban pese a estar vinculadas a una referencia que sí lo hacía.
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Cláusula de intereses de demora
Los bancos solían aplicar a sus contratos de hipoteca intereses de demora muy altos, desde el 16% en adelante. Tanto las Audiencias Provinciales como el Tribunal Supremo declararon abusivos estos porcentajes. Actualmente, los intereses de demora acordados en un préstamo hipotecario no pueden superar tres veces el interés legal del dinero.
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Cláusula de vencimiento anticipado
Esta cláusula permite al banco dar por finalizado el contrato e iniciar el proceso de embargo cuando el hipotecado no paga varias cuotas. En el pasado, los bancos podían activar esta cláusula aunque el cliente se retrasara con el pago de una sola cuota. Actualmente, las entidades financieras sólo pueden embargar una vivienda si el hipotecado deja de pagar un mínimo de 12 cuotas.
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Cláusula sobre gastos de la hipoteca
El Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula en 2015, que responsabilizaba al cliente a pagar todos los gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario. Entre otros, el cliente debía asumir los costes de gestoría, notaría, tasación de la vivienda e impuesto sobre actos jurídicos documentados. (IAJD).
El reparto actual es el siguiente: notaria al 50% entre ambas partes, y el banco debe sufragar los gastos de Registro de la Propiedad pues es el interesado en que la hipoteca quede anotada como carga en el Registro, Tasación pues es requisito para dar forma al contrato, y gastos de gestión.
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Cláusula sobre comisión de apertura
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha sentenciado (16 de marzo de 2023 asunto C-565/21 contra Caixabank) que la comisión de apertura de un crédito o hipoteca no forma parte del objeto principal de un contrato. Una sentencia que deja abierta la posibilidad de que pueda ser considerada como cláusula abusiva. En cualquier caso, deberá ser un juez quien deba comprobar en cada caso la existencia de este abuso.
¿Cómo reclamar las cláusulas abusivas?
Reclamar frente a las oficinas de atención al cliente de la entidad financiera mediante un modelo de reclamo de cláusulas abusivas. Es necesario explicar al banco la situación y exigir la eliminación de la cláusula. Ésta es la vía más rápida, ya que el banco tiene un mes para responder. Sin embargo, las respuestas a estas solicitudes suelen ser negativas.
Llevar el banco a los tribunales es la segunda opción. Tras poner la demanda en el juzgado correspondiente, el juez analiza el caso y, si considera abusiva la cláusula, ordenará a la entidad que lo elimine del contrato. No obstante, hay que tener en cuenta que este proceso puede demorarse meses o incluso años si el banco presenta recursos a instancias superiores.
Una tercera opción es negociar un pacto extrajudicial con la entidad financiera. Para ello, es necesaria la asesoría de un experto legal que sirva de intermediario entre las partes y llegue a un acuerdo con el banco.