El aumento del valor del Euribor, que en poco más de un año ha pasado de valores negativos a situarse por encima del 4% está poniendo en peligro la economía de muchas familias, que ven como el descontrol de este indicador (el de mayor referencia a las hipotecas variables) se traduce en aumentos en la cuota mensual en torno a 200 €, un verdadero desaguisado por el bolsillo de los consumidores afectados.
Este incremento desmedido de la cuota a pagar cada mes está provocando que muchas personas con hipotecas sometidas al Euribor no puedan hacer frente a los pagos de la hipoteca, lo que puede provocar un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Ante este escenario tan preocupante y lleno de incertidumbres se plantean muchas preguntas para las personas afectadas.
¿Qué es una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es un procedimiento específico, contenido en la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual concede al acreedor (generalmente una entidad financiera) de una deuda poder dar por vencido el préstamo ejecutándolo y tomar la posesión del bien (en este caso la vivienda hipotecada).
¿Cuántos meses puedo estar sin pagar?
El artículo 129 de la Ley Reguladora de los contratos de crédito inmobiliario establece que:
Tratándose de un préstamo o crédito concluido por una persona física y que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial, el deudor perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato, pudiendo ejercerse la acción hipotecaria, si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:
- Que el prestatario esté en mora en el pago de parte del capital del préstamo o de los intereses.
- Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
- i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses
- ii. Al siete por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total del préstamo.
Si te encuentras ante un procedimiento de ejecución por parte de la entidad financiera consulta con un abogado
Debido a la complejidad del proceso y, especialmente, por todo lo que está en juego, es muy necesario que una vez iniciado el procedimiento de ejecución por el banco, se ponga en contacto con un despacho de abogados como Prats Advocats por diferentes motivos:
- Reducción en la tasación de costas. (575.1.Bis) No puede superar el 5% de la cuantía
- Limitación de los intereses de demora
- Anulación de cláusulas abusivas
- Incluso desestimación de la ejecución por no contemplar los plazos, entre otras opciones
Cada ejecución hipotecaria tiene sus características y particularidades, y requerirá una estrategia de defensa específica. En Prats Advocats estudiaremos tu caso y analizaremos todas las opciones posibles para ofrecerte un trato a medida y tratar de frenar la ejecución hipotecaria.
Acogerse al Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda
El Código de Buenas Prácticas Bancarias es un conjunto de directrices y normas que están enfocadas a la reestructuración de la deuda de aquellas personas con hipoteca y que se encuentran en situación de vulnerabilidad económica. Aquí se establecen unos umbrales económicos para acogérsele que son:
- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples Anual (IPREM) en catorce pagas (25.200.-€)
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar
Y que se cumpla una de las siguientes premisas, por entender que se encuentran en especial vulnerabilidad:
- Familia numerosa.
- Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
- Unidad familiar de la que forma parte un menor de edad.
- Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente, para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
- Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género o de tráfico o explotación sexual
- El mayor deudor de 60 años.
Que obtendré, si consigo acceder:
Podrá obtener una carencia de hasta 5 años, que se aplique un interés de EURIBOR + 0,10 y una ampliación del plazo de hasta 40 años.
Requisitos para acogerse al nuevo Código de Buenas Prácticas
Para acogerte al nuevo Código de Buenas Prácticas (en vigor desde el pasado 24 de noviembre de 2022. Sin embargo, se trata de un código temporal que tendrá una duración de dos años, y que tratará de aminorar los efectos negativos provocados por la situación financiera derivada de los incrementos de los tipos de interés que vivimos actualmente) tu hipoteca debe cumplir los siguientes requisitos:
- Haberse constituido antes del 31 de diciembre de 2022
- El precio de adquisición de la vivienda habitual no debe superar los 300.000 Euros.
- La carga hipotecaria debe representar, como mínimo, un 30% de la renta, entre otros requisitos.
- La mayoría de las entidades bancarias están adheridas al Código de Buenas Prácticas. Sin embargo, esto no quiere decir que tengan que aplicar ciertas soluciones de forma obligatoria y directa; y no todas las entidades aplican ese código.
Otras opciones a valorar podrían ser un proceso de novación de la hipoteca (renegociación del préstamo de la hipoteca), una moratoria de intereses o una subrogación hipotecaria a hipoteca fija.
Consejos y recomendaciones a la hora de contratar productos de crédito
Es importante poner en práctica un consumo reflexivo e informado para evitar contrataciones insatisfactorias y situaciones de sobre endeudamiento o desestabilización de la economía familiar.
En caso de tener que hacer frente a determinados gastos no previstos o extraordinarios, es conveniente consultar y comparar todos los productos de crédito existentes en el mercado e informarse con detalle de las condiciones de contratación, especialmente en cuanto a comisiones, gastos, tipos de interés y formas de pago.
Las entidades de crédito deben facilitar gratuitamente toda la información precontractual necesaria para poder comparar ofertas similares y tomar una decisión bien informada antes de contratar un servicio bancario.
La información sobre las condiciones de contratación de los productos de crédito debe ser clara, oportuna, suficiente, objetiva y no engañosa y las entidades financieras deben entregarla con la antelación necesaria, en función del tipo de contrato u oferta, y en todo caso antes de tomar la decisión de contratar.
Es necesario examinar con detalle todos los contratos antes de firmarlos, y conservar copia una vez firmados. Las entidades bancarias tendrán la obligación de entregar un ejemplar del documento contractual.
Cualquier incumplimiento puede denunciarse ante la Agencia Catalana del Consumo con el formulario web de denuncia y en el Servicio de mediaciones del Banco de España.
Estipulaciones abusivas más comunes en un préstamo hipotecario
- Cláusula suelo
- Cláusula IRPH
- Cláusula Multidivisa
- Cláusula 365/360
- Comisiones de apertura y reclamación de posiciones deudoras
- Gastos de formalización del préstamo
- Intereses moratorios
- Vencimiento anticipado
- Cláusula de cesión o transferencia
- Cláusula de afianzamiento