Fins fa no gaire, tenir una propietat llogada era un actiu que, a priori, comportava uns ingressos recurrents i periòdics per al seu propietari; però, a causa de l’actual context socioeconòmic, cada vegada són més les famílies o empresaris que no poden fer front al pagament del lloguer del pis on viuen o el local on desenvolupant la seva activitat empresarial, de manera que aquesta via d’ingressos es veu frustrada perquè el llogater deixa de pagar la mensualitat.
Sens dubte, aquesta és una situació que actualment preocupa a moltes famílies, que compten amb aquests ingressos extraordinaris
El desconeixement dels tràmits a seguir per recuperar els diners pendents de cobrar, el procediment per a recuperar la possessió i les claus de l’immoble i el cost que aquest ens suposarà, són els aspectes que més preocupen als propietaris.
Cal esperar algun termini específic per iniciar un procediment de reclamació de lloguer o de desnonament, si fos el cas?
Davant l’impagament d’una sola mensualitat ja podem iniciar els tràmits; però, és força habitual que els propietaris donin el benefici del dubte i esperin un parell de mesos amb l’esperança de “a veure si paguen”.
Es poden acumular les reclamacions del lloguer que ens deuen i de desnonament per recuperar les claus del immoble?
Sí. Actualment en un mateix procediment podem fer les dos coses, reclamar les mensualitats degudes i iniciar els tramites pel desnonament.
Com funciona el procediment?
Si bé és cert que amb la darrera reforma del desnonament exprés s’ha avançat molt en els tràmits judicials aquests segueixen sense ser tot el ràpid que voldríem.
El primer pas a seguir és la interposició de la demanda a partir de la qual el llogater disposa de 10 dies per a pagar, oposar-se o no dir res. Amb el mateix requeriment el jutjat assenyalarà un dia per realitzar el desnonament o llançament judicial.
Si el llogater s’oposa a la demanda, el jutge fixarà un dia de judici per escoltar els motius pels quals aquest s’oposa a pagar i a marxar de l’immoble. El més freqüent en aquests judicis és argumentar que s’ha pagat el deute ja que la resta de motius acostumen a ser desestimats.
Finalment es realitza el desnonament de l’immoble, sempre que sigui possible, respectant la data fixada amb l’admissió de la demanda.
Un cop iniciada la demanda, el llogater pot continuar quedant-se al pis? Ho podem evitar?
Si és la primera reclamació que li fem, sigui judicial o extrajudicial i paga amb el requeriment, el llogater té dret de quedar-se a l’immoble. Això es coneix amb el nom d’enervació del desnonament.
Si el que volem és evitar o assegurar-nos que el llogater no continuï ocupant l’immoble haurem de fer una reclamació extrajudicial abans de la demanda. Normalment, enviem un burofax i hem d’esperar un mes per a veure si paga o diu alguna cosa.
I si el pis està destrossat?
En ocasions, quan arribem al desnonament ens trobem amb la vivenda o local en pèssimes condicions. Davant aquestes situacions, els propietaris teniu el dret a reclamar els danys ocasionats a la vostra propietat.
L’acta que fa el Jutjat durant el desnonament, ens servirà com a prova per demostrar els danys i iniciar la reclamació.
I si el llogater truca al propietari dient que vol marxar del pis o que ja ha marxat i ha deixat les claus a la bústia. Què podem fer?
Per tal d’evitar futurs problemes és important comptar amb algun tipus de document d’entrega de claus o de resolució de contracte (nosaltres ens en podem encarregar). Evitarem problemes com denúncies als mossos per canvi de pany, coaccions, etc. Penseu que encara hi ha gent amb molt mala fe.
I si els contractes de llum i subministres estan a nom del propietari, els podem donar de baixa? Podem canviar el pany del pis?
Com a consell per als propietaris, nosaltres sempre recomanen que tots els subministres estiguin a nom del llogater. Ens evitarem mals de cap i despeses innecessàries.
Dit això, davant un impagament del lloguer és important no pensar en tallar els subministres, ni tampoc canviar el pany del pis. Aquests fets són coaccions penals i poden ocasionar-vos greus problemes.
I els costos del procediment?
El nostre despatx us farà un pressupost molt ajustat, tancat i sense sorpreses. El cost final, dependrà, en gran part, de l’import pendent de liquidació i de la quantitat que el llogater pagava mensualment. Avui en dia tenim la sort de que si el propietari és una persona (i no una societat) no caldrà pagar la taxa judicial.
A Prats Advocats som especialistes en desnonaments, resolució de contractes de lloguer i en assessorament al propietari. Buscarem la millor solució per a la vostra tranquil·litat, i ens encarregarem de tots els tràmits amb agilitat i sense sorpreses.
Article publicat a la revista Més Salut