La compra de una vivienda, una decisión que no se puede tomar a la ligera

5 de julio de 2022

Seguramente, la compra venta de una vivienda será la mayor inversión que haremos en nuestra vida y la de mayor repercusión económica para nuestros bolsillos de forma presente y futura. A pesar de esta “certidumbre”, en no pocas ocasiones nos lanzamos a la compraventa de un piso sin valorar en su justa medida todos los detalles derivados de esta operación; tanto a nivel financiero como vital (confortabilidad y habitabilidad, está cerca o lejos del trabajo, de supermercados, centros sanitarios, parques, escuelas, etc… )

Esta noche, Xavier Prats, director del despacho de abogados Prats Advocats y de la agencia inmobiliaria Finques Prats volverá a los estudios de Lleida TV para hablar con Santi Roig, director del programa A Diari, sobre esta cuestión y facilitar algunos consejos y recomendaciones prácticos para hacer frente, de una forma más sensata y prudente, a esta decisión.

Será alrededor de las 21.30 horas en el apartado «Los consejos de Prats Advocats», en la última intervención de la temporada de Xavier Prats en este programa de la televisión leridana.

En el transcurso de su intervención nos hablará sobre diferentes aspectos a considerar a la hora de comprar una vivienda, empezando por analizar la situación actual del mercado inmobiliario y el hipotecario.

En este sentido, destacar que en los últimos meses ha aumentado el interés por parte de los consumidores en la compra de nuevas viviendas, con buenos niveles de cierres. Un creciente interés que también coincide con una subida significativa de los costes de la construcción. Este escenario, combinado con el más que previsible aumento del tipo de interés de las hipotecas, ha provocado que muchos compradores y compradoras estén adelantando sus compras y escrituran pisos con urgencia.

Claves para una compra tranquila y sin sorpresas

Primero, confiar en un profesional en la materia como un agente de la propiedad inmobiliaria o un abogado especializado en estas gestiones. Ellos velarán para que la operación se realice de la mejor forma posible y sin sustos. Irán al Registro de la Propiedad a averiguar cómo está la casa, si tiene o no hipotecas, embargos, si realmente está inscrita a nombre de la persona que quiere venderla, etc.

El contrato de reserva

La compra venta de un piso está perfectamente regulada en el Código Civil y entre otras cosas nos marca los derechos y obligaciones establecidos como comprador o vendedor.

El contrato de reserva, arras o contrato privado es muy necesario. Es la hoja de ruta que seguirá la compra. Deben constar los nombres de las partes, que quieren comprar y vender, es necesario poner la descripción de la vivienda que consta en el registro de la propiedad, el precio, la forma de pago, si hay una fecha límite para escriturar y sobre todo que pasa con el dinero dejado a cuenta si finalmente no se materializa la compra venta (si se entrega dinero a cuenta mejor hacerlo con un cheque o una transferencia bancaria para que quede constancia).

Documentación a tener en cuenta

Básicamente, un certificado de la comunidad de propietarios que constate que está al corriente de pago, el último recibo del IBI, la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética. Si el piso es nuevo nos darán copia de los estatutos de la comunidad y los certificados de instalación y boletines para dar de alta los suministros (luz, agua, gas,…)

  • Cédula habitabilidad
  • Certificado eficiencia energética
  • Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios
  • Justificante pago IBI

Necesitamos financiación

En este apartado será necesario valorar diferentes aspectos como las condiciones del préstamo, el tipo de interés escogido, fijo o variable.

Si necesitamos financiación es muy importante que el importe mensual que pagamos por la hipoteca no supere el 35/40% de nuestros ingresos mensuales. De hecho, antes de conceder una hipoteca es uno de los aspectos que los bancos tienen en cuenta. Algunas entidades bancarias descienden este umbral hasta el 30%

Actualmente, los bancos suelen financiar el 80% del total de la compra (teniendo en cuenta siempre la valoración «más baja» del piso. Es decir, aunque una persona venda el piso a 100.000 € si la tasación es de 80.000 € el banco, a la hora de conceder la hipoteca, tendrá como referencia este último precio).

Antes de elegir una hipoteca es necesario conocer los diferentes productos ofrecidos en el mercado hipotecario, encontraremos significativas diferencias entre unas y otras hipotecas.

En el momento de la compra es necesario tener en cuenta la revalorización del inmueble

Seguramente, el precio será la principal variable a la hora de decidirnos por comprar un piso u otro. En este sentido, debemos tener en consideración un factor importante que va más allá del precio en el momento de la compra, antes de decidirnos a comprar, deberíamos valorar también la revalorización potencial de este activo, es decir , si las expectativas están en alza es un muy buen argumento para la compra y viceversa.

Por otra parte, también es necesario tener mucho cuidado con el pago de los gastos de la comunidad, ya que en función de la cuantía puede restar mucha rentabilidad a nuestra inversión.

Revisar la fiscalidad relacionada con la compra de la vivienda

A efectos fiscales, la compra de un piso tiene repercusiones significativas. Entre otros, sobre el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en diversas comunidades. Por otra parte, el comprador de la vivienda nueva deberá soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anejos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección.

En el caso de viviendas de segunda mano la persona que compre el piso estará obligada a pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma que puede ir entre un 6% y el 11% sobre el precio de venta. Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la autonomía. Este tributo es incompatible con ITP.

El piso tiene una hipoteca

Tenemos derecho a exigir que el vendedor la pague y cancele antes de la compra del piso. La cancelación en el Registro también irá a su cargo. Nos podemos encontrar con un vendedor que no tiene el dinero para pagar la hipoteca, entonces en el momento de hacer la escritura ante el notario hacemos venir al banco y le damos el dinero a la entidad. En alguna ocasión puede ser interesante subrogarse a la hipoteca del vendedor para ahorrarnos los gastos de constitución de una hipoteca nueva.

El piso tiene deudas con la comunidad

En el supuesto de compra de un piso de segunda mano, si se deben las cuotas de la comunidad el nuevo comprador, por ley, tendrá que pagar todas las cuotas del año en curso y del año anterior.

Tampoco está al corriente del pago del IBI

La deuda pasa directamente al nuevo propietario, debiendo asumir la deuda de todos los años que existan.

¿Puedo elegir notario?

Todas las compraventas deben terminar en el notario. El comprador puede elegir con qué notario quiere firmar. El notario recogerá el pacto al que han llegado las partes y nos facilitará una escritura que dará fe de la transacción realizada.

Una vez hecho esto, deberemos ir a liquidar los impuestos de actos jurídicos si la vivienda es nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano, y finalmente acudir al Registro de la Propiedad a comunicar el cambio de nombre .

Comprar un piso implica muchos trámites, bastante complicados a veces, por eso es muy recomendable contar con el asesoramiento experto de un API o un abogado especializado en este tipo de trámites como el equipo de profesionales de Finques Prats & Prats Advocats.

, , , , , , , , , , , , , , , , ,