La dación en pago, un buena opción para un nuevo comienzo

3 de junio de 2019

Desgraciadamente, no son pocas las personas que a raíz de la crisis de 2008-2012 se encuentran en una más que delicada situación económica ya que deben de hacer frente al pago de una desorbitada cuota de hipoteca que responde a la compra de un piso en pleno boom inmobiliario seguramente tasado de una manera desproporcionada. Un problema que generalmente se convierte en doble ya que además de no poder pagar tampoco pueden vender, dado que el valor del piso en el mercado actual es significativamente más bajo que cuando firmó la hipoteca, con lo cual la venta del inmueble no le acabará de liberar de la deuda.

Ante situaciones como estas, como siempre os aconsejamos desde el despacho de abogados leridano Prats Advocats es básico que, dado que en la mayor parte de los casos, vamos a tener que negociar con una entidad financiera es fundamental contar con un asesoramiento legal experto.

La dación en pago es una buena manera para “comenzar” de nuevo, de dejar la deuda y  “liberar” a nuestros avaladores, generalmente los padres, de una pesada carga que además se prolongará en los años. La dación en pago en España está regulada por el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de Marzo de 201 y básicamente supone, en un préstamo hipotecario, entregar el piso a la entidad financiera con la cual tenemos contraída la deuda o al acreedor a cambio de la cancelación total o parcial de la deuda. Así, el banco o cualquier otro acreedor hipotecario libera al deudor total o parcialmente de las obligaciones hipotecarias asumidas en su día. En el caso de una dación total la persona o personas responsables de la deuda nunca más tendrán que responder de la misma.

En el momento de formalizar la dación, total o parcial, hay que indicar que el deudor, saldrá del registro de morosos por esa deuda si es que lo estuviera, y podrá entrar de nuevo en el circuito del crédito.

Existen diferentes factores que pueden influir de una manera directa en la aceptación o no de la dación en pago dado que hay diferencias significativas tanto en el criterio de riesgos como en la metodología de la dación dependiendo de las distintas entidades financieras; de aquí también la importancia de no afrontar este proceso sin la colaboración y el asesoramiento experto de un abogado, dado también que la redacción de la Ley no acaba de ayudar al ciudadano y es más favorable para los intereses de la banca, a diferencia de lo que ocurre en otros países de Europa con una legislación mucho más favorable y respetuosa con los intereses de los consumidores.

De entrada, la gran mayoría de los bancos van a rechazar la propuesta de dación, además lo harán con una serie de argumentos que nos harán dudar sobre el éxito de nuestra reclamación; pero si contamos con un especialista jurídico en este campo, que realizará un exhaustivo análisis legal, financiero y de la escritura del préstamo hipotecario porque aunque el banco no quiera hacer la dación (como ocurre siempre de inicio) es posible que no tenga más remedio que aceptarla en base a las certezas derivadas de dicho análisis. En ocasiones se consigue la dación en base al análisis procesal de que la subasta del bien va a cubrir toda la responsabilidad hipotecaria. De ahí la importancia del asesoramiento de una abogado especialista en la materia.

A la hora de realizar una dación en pago pueden existir dos formatos bien a través de una escritura notarial de dación en pago o a través de una compraventa de la vivienda. En este caso, el deudor casi siempre deberá de aceptar el formato que elija la entidad financiera; todo y que para el deudor la mejor opción acostumbra a ser a través de una escritura de dación expresa, ya que una compra venta podría generar dudas sobre otros conceptos de pago como la liquidación de las plusvalías municipales de los ayuntamientos, que en su afán confiscatorio van a sostener que el deudor pague, puesto que el formato de la dación ha sido una compraventa y no una dación expresa. Sea como sea, en estos momentos sigue siendo básica la presencia de un asesor legal especializado en la materia.

 

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