Buena parte de la población tiene suscrita una hipoteca por la compra de un piso, pero no todas son iguales y muchas de ellas cuentan en su redactado con las llamadas cláusulas abusivas, que diferentes Tribunales, tanto españoles como europeos han declarado como tales abriendo la puerta a la reclamación del dinero pagado de más y a la modificación de las mismas.
En estos últimos años, el despacho Prats Advocats ha defendido con éxito los intereses de muchos consumidores y consumidoras con este tipo de hipotecas obteniendo resoluciones favorables y consiguiendo la restitución del dinero pagado de más y la modificación correspondiente del tipo de hipoteca contratada.
En este video, Xavier Prats comparte unos minutos con Santi Roig, director del programa A Diari, de Lleida TV, para hablar precisamente sobre esta cuestión que afecta a muchos consumidores y que puede tener repercusiones económicas muy importantes.
En el transcurso de su intervención, en el espacio “Los Consejos de Prats Advocats” nos hablará con detalle sobre este tema empezando por explicar que son las cláusulas abusivas.
¿Cómo sé si tengo cláusulas abusivas en un contrato?
La forma más sencilla al ponerte en contacto con un despacho de abogados. En Prats Advocats estudiaremos de manera personalizada tu caso, analizaremos tu hipoteca y en la misma visita te diremos cuáles son las cláusulas que puedes reclamar y la estimación del dinero que puedes recuperar.
¿Cuáles son las reclamaciones más comunes?
Gastos hipotecarios
Entre otros, los gastos de constitución de la hipoteca. Se puede reclamar el 100% de la gestoría y la tasación y el registro de la propiedad, y el 50% de la notaría, necesitaremos una copia de las facturas a reclamar.
El Tribunal Supremo del Estado español se pronunció en contra de que las paguen los propietarios. A partir de esta jurisprudencia muchos magistrados han dado la razón a los usuarios que reclamaban razonadamente su retorno. Las resoluciones judiciales se basan en que no se considera justo que sea el banco quien oblige a contratar servicios de gestoría, notaría y de Registro de la Propiedad pero sea el cliente quien deba asumir su coste.
Cláusula suelo
Las más «populares» y a raíz de las cuales se inció todo el alud de reclamaciones bancarias. Las cláusulas techo imponían un límite mínimo de intereses que la entidad financiera podría cobrarle aunque el índice de referencia más usado, el euríbor, cayera en picado. El límite por encima, o techo, es tan elevado que no sirve como excusa a los bancos para justificar la existencia de lo que pueden calificar de cláusula compensatoria.
Se pueden reclamar aunque se haya firmado un acuerdo posterior en el que se pacte no reclamar
Vencimiento anticipado
En este caso es importante señalar que en 2013 se modificó la Ley de Enjuiciamiento Civil. Hasta entonces, el impago de una única cuota suponía que el banco podía reclamar la ejecución hipotecaria de toda la hipoteca. Actualmente, la normativa indica que al menos los recibos impagados deben ser tres; aunque últimamente las entidades financieras suelen tener una actitud más flexible siempre y cuando la persona que contrae la deuda muestre su predisposición a pagar lo que debe.
Cláusula de interés moratorio
Entre las cláusulas más comunes que incluyen las hipotecas se encuentra la relacionada con los intereses que el titular de la hipoteca debe abonar en caso de que se produzca demora en el pago de la cuota mensual. Aunque para evitar abusos, en el 2013 ya se reguló el porcentaje máximo a aplicar en caso de demora, tres años después el Tribunal Supremo sentenció que estos intereses no pueden superar en dos puntos el interés inicialmente pactado.
Hipoteca multidivisa o creciente
Sin duda, esta hipoteca es un producto financiero complejo y de riesgo, que las entidades bancarias comercializaron en un momento de crisis económica (especialmente entre 2007 y 2008 donde se presentaban como “una buena opción”) y con el euríbor alza, destacando las bondades del producto, con un tipo de interés más bajo que el Euribor, y el cambio favorable de las monedas de referencia. Las entidades aseguraban que el importe de las cuotas resultaría menor y supondría un ahorro considerable para el deudor, sin advertir de sus riesgos, posibilidad de que frente a escenarios adversos, las cuotas se incrementaran considerablemente y el capital también prestado.
Comisión de apertura o subrogación
Comisiones por posiciones deudoras
Se puede reclamar la hipoteca aunque se haya cancelado
El fundamento de cualquier petición a la entidad, ya sea por suelo o por los gastos de constitución debe ser la nulidad radical de la condición general de la contratación, regulada en la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, que no está sometida a plazo de ejercicio.
¿Si se subrogó en la hipoteca del promotor también puede reclamar por cláusulas abusivas
Cuando se compra un inmueble financiado pueden darse diversas situaciones. En primer lugar, que usted se subrogue en la hipoteca del promotor. En segundo lugar, que se constituya una nueva hipoteca para comprar el inmueble. En el primer caso, ya existe una escritura de hipoteca, con unas condiciones establecidas negociadas entre el promotor y la entidad que usted ya ha asumido al subrogarse en la misma. Habitualmente, se firma al mismo tiempo una escritura de novación en la que se modifican algunos aspectos de la escritura del promotor (los intereses, el plazo, el capital) y es en esa escritura donde se incluirán habitualmente las cláusulas potencialmente abusivas (como ahora las de suelo, de gastos, etc.) y que son las que usted puede reclamar.
Cómo actuar si está afectado por alguna cláusula?
Puede reclamar tanto al propio banco como frente a los juzgados. Y si un juez declara abusiva una de estas cláusulas, y por tanto nula, es necesario restituir los daños generados por ésta, eliminándola del contrato como si no hubiera existido.
Tramitación gratuita, sólo cobraremos un porcentaje de lo que recuperes. Si no tenemos éxito en la reclamación no cobraremos nada
En Prats Advocats queremos ayudarle en su reclamación, por eso, tanto la visita, como la reclamación a la entidad financiera es totalmente gratuita. No pagará nada en concepto de provisión de fondos, y nosotros sólo cobraremos un porcentaje de lo que se recupere una vez cobrado el dinero.
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