La compra de un piso es, con toda probabilidad, una de las operaciones con mayor transcendencia de todas las que realizaremos en nuestra vida. No sólo por su elevado importe económico, si no por que, en buena medida, condicionará nuestro día a día en muchos aspectos (está cerca o lejos del trabajo, de infraestructuras de servicios –supermercados, centros sanitarios, parques, escuelas, etc… Cuestiones clave que deberemos sopesar antes de adquirir nuestro inmueble); por ello, contar con el asesoramiento experto de un profesional en la materia como un agente inmobiliario, un abogado especializado en este área, es básico para realizar esta gestión con las mayores garantías de éxito y evitar, que los hay, riesgos innecesarios.

En esta nuevo intervención de Xavier Prats, director del despacho de abogados Prats Advocats i de la agencia inmobiliaria Finques Prats, en el programa A Diari, de Lleida TV, nos facilita diferentes consejos y recomendaciones a tener en cuenta a la hora de afrontar la compra venda de un piso.

La compra venta de un piso está perfectamente regulada en el código civil y entre otras cosas nos marca los derechos y obligaciones establecidos como comprador o vendedor

Uno de los aspectos a tener en cuenta es la documentación necesaria que deberá aportar el vendedor del piso como son:

• Certificado de eficiencia energética
• Cédula de habitabilitat
• Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad.

También deberemos de comprobar que no hay deudas pendientes con el ayuntamiento correspondiente en cuestión de IBI, ya que, si existen, tanto unas como otras si se materializa la venta las acabará pagando el comprador.

No dejarnos llevar por los “chollos” y revisar siempre el buen estado de conservación del inmueble. Mucho cuidado con los “vicios ocultos”

Dado que vamos a realizar una gran inversión en la compra del piso, además de contar con un asesoramiento experto olvidémonos de las prisas y dediquemos tiempo a comprobar ciertos aspectos básicos que nos garanticen el éxito de la compra.

En este momento previo es muy aconsejable contar con un profesional para realizar una inspección técnica del piso para comprobar el estado de los sistemas mecánicos, el estado general del inmueble, la estética, condiciones ambientales. De esta manea sabremos con certeza que la propiedad está en correcto estado y si hubiera algún problema podemos rechazar la compra o plantear algún un posible descuento.

Por otro lado, si es posible, es aconsejable hablar con los vecinos para conocer de primera mano como “respira” la comunidad, pasearnos por el barrio y conocer sus infraestructuras, servicios, etc.

Como compradores, también debemos tener en cuenta que somos nosotros quienes tenemos la potestad de escoger el notario, que puede estar o no en la población donde se realiza la operación.

Que el gasto del pago de la hipoteca no superar el 35-40% de nuestros los ingresos

En el caso de necesitar financiación, algo bastante probable, es muy importante que el importe mensual que paguemos por nuestra hipoteca no supere el 35 / 40 de nuestros ingresos mensuales. De hecho, los bancos antes de conceder una hipoteca es un de los aspectos que tienen en cuenta. Alguna entidades bancarias bajan este umbral hasta el 30 %

Actualmente, los bancos acostumbran a financiar el 80% del total de la compra (teniendo en cuenta siempre la valoración “más baja” del piso. Es decir, aunque una persona venda el piso a 100.000 € si la tasación es de 80.000 € el banco, a la hora de conceder la hipoteca, tendrá como referencia este último precio).

No escoja una hipoteca sin conocer primero los diferentes productos ofrecidos en el mercado hipotecario, puede encontrar significativas diferencias entre unas y otras hipotecas.

En estos momentos es aconsejable escoger una hipoteca con un tipo de interés fijo

A la hora de escoger el tipo de interés para la hipoteca, en esta nueva intervención de Xavier Prats con Santi Roig en el programa A Diari de Lleida TV, aconseja decidirse por un tipo de interés fijo. Si esta es su elección y está pensando en comprar un piso en breve, no demore demasiado la decisión, ya que las entidades financieras ya han empezado a subir los precios.

Para afrontar la compra de un piso con un mayor grado de tranquilidad es muy recomendable contar con ahorros previos para hacer frente, por una parte, al 20% del costo del inmueble, que probablemente no nos cubrirá la hipoteca y, por otra, necesitaremos también “pulmón financiero” para liquidar los pagos derivados de la escritura, notariales, asesorías… así como para posibles gastos extraordinarios derivados de la compra del piso. Muchas veces las “ganas” de comprar un piso nos ciegan y no hacemos todos los cálculos y previsiones de gastos necesarias para acometer esta importante inversión

En relación con el precio final a pagar hay que tener en cuenta también la revalorización

Seguramente, el precio será la principal variable a la hora de decidirnos por la compra de un piso u otro. En este sentido, debemos tener en cuenta un factor importante que va más allá del precio en el momento de la compra, antes de decidirnos a comprar o no, deberíamos valorar también la potencial revalorización de este activo, es decir, si las expectativas son al alza es un muy buen argumento para su compra y viceversa.

Por otro lado, también hay que tener mucho cuidado con el pago de los gastos de la comunidad, ya que en función de su cuantía puede restar mucha rentabilidad a nuestra inversión.

Revisar la fiscalidad relacionada con la compra de la vivienda

A efectos fiscales la compra de un piso tiene significativas repercusiones. Entre otros, sobre el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y de Actos Jurídicos Documentados en varias comunidades. Por otro lado, el comprador de la vivienda nueva deberá de soportar un IVA del 10% en la mayoría de casos, incluidos los garajes y anexos que se transmitan conjuntamente, para un máximo de dos plazas de garaje, y del 4% para viviendas con algún régimen de protección.

En el caso de viviendas de segunda mano la persona que compre el piso estará obligada a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma que puede ir entre un 6% y el 11% sobre el precio de venta. Si la compra está sujeta a IVA, el comprador también debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que oscila entre el 0,5% y el 1,5% del precio de venta, dependiendo de la autonomía. Este tributo es incompatible con el ITP.

Tal y como nos ha explicado Xavier Prats en el programa A Diari, y como podemos deducir de este artículo la compraventa de un piso es una operación con una gran complejidad que, en demasiadas ocasiones, se afronta alegremente sin valorar en profundidad sobre el gran número de factores que harán de su compraventa un éxito o un fracaso. De aquí la importancia de apostar y contar con el asesoramiento experto de un profesional en la materia como los y las agentes inmobiliarias de Fincas Prats (confie en Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado, no se la juegue)