La compra d’un pis és, amb tota probabilitat, una de les operacions més importantt de totes les que farem a la nostra vida. No només pel seu elevat import econòmic, sinó perquè, en bona mesura, condicionarà el nostre dia a dia en molts aspectes (és a prop o lluny de lloc de treball, d’infraestructures de serveis –supermercats, centres sanitaris, parcs, escoles, etc… Qüestions clau que haurem de sospesar abans d’adquirir el nostre immoble); per això, comptar amb l’assessorament expert d’un professional en la matèria com un agent de la propietat immobiliària, un advocat especialitzat en aquesta àrea, és bàsic per fer aquesta gestió amb les garanties d’èxit més grans i evitar riscos innecessaris.

En aquesta nova intervenció de Xavier Prats, director del despatx d’advocats Prats Advocats i de l’agència immobiliària Finques Prats, al programa A Diari, de Lleida TV, ens facilita diferents consells i recomacions a tenir en compte a l’hora d’afrontar la compravenda d’un pis.

La compravenda d’un pis està perfectament regulada al Codi Civil i entre altres coses ens marca els drets i obligacions establerts com a comprador o venedor.

Un dels aspectes que cal tenir en compte és la documentació necessària que haurà d’aportar el venedor del pis com:

• Certificat d’eficiència energètica
• Cèdula d’habitabilitat
• Certificat d’estar al corrent del pagament de la comunitat

També haurem de comprovar que no hi ha deutes pendents amb l’ajuntament corresponent en qüestió d’IBI, ja que, si n’hi ha, tant els uns com els altres si es materialitza la venda els acabarà pagant el comprador.

No deixar-nos emportar per les ganges i revisar sempre el bon estat de conservació de l’immoble. Molt de compte amb els “vicis ocults”

Atès que farem una gran inversió en la compra del pis, a més de comptar amb un assessorament expert deixem de banda les presses i dediquem temps a comprovar certs aspectes bàsics que ens garanteixin l’èxit de la compra.

En aquest moment previ és molt aconsellable comptar amb un professional per fer una inspecció tècnica del pis per comprovar l’estat dels sistemes mecànics, l’estat general de l’immoble, l’estètica, les condicions ambientals. D’aquesta manera sabrem amb certesa que la propietat està en correcte estat i si hi hagués algun problema podrem rebutjar la compra o plantejar algun possible descompte.

D’altra banda, si és possible, és aconsellable parlar amb els veïns per conèixer de primera mà com “respira” la comunitat, passejar-nos pel barri, veure les seves infraestructures, serveis, etc.

Com a compradors, també cal tenir en compte que som nosaltres els qui tenim la potestat d’escollir el notari, que pot estar o no ubicat a la població on es realitza l’operació.

Que la despesa del pagament de la hipoteca no superi el 35-40% dels nostres ingressos

En el cas de necessitar finançament, una cosa força probable, és molt important que l’import mensual que paguem per la nostra hipoteca no superi el 35/40 dels nostres ingressos mensuals. De fet, abans de concedir una hipoteca és un dels aspectes que els bancs tenen en compte. Algunes entitats bancàries baixen aquest llindar fins al 30%.

Actualment, els bancs acostumen a finançar el 80% del total de la compra (tenint en compte sempre la valoració “més baixa” del pis. És a dir, encara que una persona vengui el pis a 100.000 € si la taxació és de 80.000 € el banc tindrà com a referència aquest darrer preu).

No esculli una hipoteca sense conèixer primer els diferents productes oferts al mercat hipotecari, pot trobar significatives diferències entre unes i altres hipoteques.

A hores d’ara, és aconsellable escollir una hipoteca amb un tipus d’interès fix

 A l’hora d’escollir el tipus d’interès per a la hipoteca, en aquesta nova intervenció de Xavier Prats amb Santi Roig al programa Diari de Lleida TV, aconsella decidir-se per un tipus d’interès fix. Si aquesta és la seva elecció i està pensant comprar un pis ben aviat, no demori gaire la decisió, ja que les entitats financeres ja han començat a pujar els preus.

Per afrontar la compra d’un pis amb un grau més alt de tranquil·litat és molt recomanable comptar amb estalvis previs per fer front, d’una banda, al 20% del cost de l’immoble, que probablement no ens cobrirà la hipoteca i, per altra, també necessitarem “pulmó financer ” per liquidar els pagaments derivats de l’escriptura, notarials, assessories… així com per a possibles despeses extraordinàries derivades de la compra del pis. Moltes vegades les “ganes” de comprar un pis ens ceguen i no fem tots els càlculs i previsions de despeses necessàries per realitzar aquesta inversió.

Pel que fa al preu final a pagar cal tenir en compte la seva revaloració

Segurament, el preu serà la principal variable a l’hora de decidir-nos per comprar un pis o un altre. En aquest sentit, cal tenir en compte un factor important que va més enllà del preu en el moment de la compra. Abans de comprar  hauríem de valorar també la potencial revaloració d’aquest actiu, és a dir, si les expectatives són a l’alça és un molt bon argument per la compra i viceversa.

D’altra banda, també cal anar amb compte amb el pagament de les despeses de comunitat, ja que en funció de la seva quantia pot restar molta rendibilitat a la nostra inversió.

Revisar la fiscalitat relacionada amb la compra de l’habitatge

A efectes fiscals, la compra d’un pis té repercussions significatives. Entre d’altres, sobre l’impost de Transmissions Patrimonials i d’Actes Jurídics Documentats a diverses comunitats. D’altra banda, el comprador de l’habitatge nou haurà de suportar un IVA del 10% a la majoria de casos, inclosos els garatges i annexos que es transmetin conjuntament, per a un màxim de dues places de garatge, i del 4% per a habitatges amb algun règim de protecció.

En el cas d’habitatges de segona mà la persona que compri el pis estarà obligada a pagar l’impost de transmissions patrimonials (ITP), el tipus del qual varia segons la comunitat autònoma que pot anar entre un 6% i l’11% sobre el preu de venda . Si la compra està subjecta a IVA, el comprador també ha de pagar l’impost d’actes jurídics documentats (AJD), que oscil·la entre el 0,5% i l’1,5% del preu de venda, depenent de l’autonomia. Aquest tribut és incompatible amb ITP.

Tal com ens ha explicat Xavier Prats al programa A Diari, i com podem deduir d’aquest article la compravenda d’un pis és una operació amb una gran complexitat que, massa vegades, s’afronta alegrement sense valorar en profunditat el gran nombre factors que faran de l’operació un èxit o un fracàs. D’aquí la importància d’apostar i comptar amb l’assessorament expert d’un professional en la matèria com els i les agents immobiliàries de Finques Prats (confieu en Agent de la Propietat Immobiliària col·legiat, no us la jugueu).