La compra d’un habitatge, una decisió que no es pot prendre a la babalà

5 d'agost de 2022

Segurament, la compra venda d’un habitatge esdevé la inversió més gran que farem a la nostra vida i la de major repercussió econòmica per a les nostres butxaques de manera present i futura. Malgrat aquesta “certesa”, en no poques ocasions ens llancem a la compra venda d’un pis sense valorar amb la seva justa mesura tots els ets i uts derivats d’aquesta operació; tant a nivell financer com vital (confortabilitat i habitabilitat, és a prop a prop o lluny de la feina, de supermercats, centres sanitaris, parcs, escoles, etc… )

Aquesta nit, Xavier Prats, director del despatx d’advocats Prats Advocats i de l’agència immobiliària Finques Prats tornarà als estudis de Lleida TV per parlar amb Santi Roig, director del programa A Diari, sobre aquesta qüestió i facilitar alguns consells i recomanacions pràctics per fer front, d’una manera més assenyada i prudent, a aquesta decisió.

Serà al voltant de les 21.30 hores a l’apartat “Els consells de Prats Advocats”, en la darrera intervenció de la temporada de Xavier Prats en aquest programa de la televisió lleidatana.

En el decurs de la seva intervenció ens parlarà sobre diferents aspectes a considerar a l’hora de comprar un habitatge, començant per analitzar la situació actual del mercat immobiliàri i l’hipotecari.

En aquest sentit, destacar que als darrers mesos ha augmentat l’interès per part dels consumidors en la compra de nous habitatges, amb un bons nivells de tancaments de compra vendes. Un creixent interès que també coincideix amb una significativa pujada dels costos de la construcció. Aquest escenari, combinat amb el més que previsible augment del tipus d’interès de les hipoteques, ha provocat que molts compradors i compradores estiguin avançant les seves compres i escripturant pisos amb urgència.

Claus per una compra tranquil·la i sense sorpreses

Primer, confiar en un professional en la matèria com un agent de la propietat immobiliària o un advocat especialitzat en aquestes gestions. Ells vetllaran perquè l’operació es realitzi de la millor forma possible i sense ensurts. Aniran al Registre de la Propietat a esbrinar com està la casa, si té o no hipoteques, embargaments, si realment està inscrita a nom de la persona que la vol vendre, etc.

El contracte de reserva

La compra venda d’un pis està perfectament regulada al Codi Civil i entre altres coses ens marca els drets i obligacions establerts com a comprador o venedor.

El contracte de reserva, d’arres o el contracte privat és molt necessari. És el full de ruta que seguirà la compra. Hi ha de constar els noms de les parts, que volen comprar i vendre, cal posar la descripció de l’habitatge que consta al registre de la propietat, el preu, la forma de pagament, si hi ha una data límit per escripturar i sobretot que passa amb els diners deixats si finalment no es materialitza la compra venda (si lliureu diners a compte millor fer-ho amb un xec o una transferència bancària perquè quedi constància).

Documentació que cal tenir en compte

Bàsicament, un certificat de la comunitat de propietaris que constati que està al corrent de pagament, l’últim rebut de l’IBI, la cèdula d’habitabilitat i el certificat d’eficiència energètica. Si el pis és nou ens donaran còpia dels estatuts de la comunitat i els certificats d’instal·lació i butlletins per donar d’alta els subministres (llum, aigua, gas,…)

  • Cèdula habitabilitat
  • Certificat eficiència energètica
  • Certificat conforme s’està al corrent del pagament de la comunitat de propietaris
  • Justificant pagament IBI

Necessitem finançament

En aquest apartat caldrà valorar diferents aspectes com les condicions del préstec, el tipus d’interès escollit, fixe o variable.

Si necessitem finançament és molt important que l’import mensual que paguem per l’hipoteca no superi el 35/40 % dels nostres ingressos mensuals. De fet, abans de concedir una hipoteca és un dels aspectes que els bancs tenen en compte. Algunes entitats bancàries baixen aquest llindar fins al 30%

Actualment, els bancs acostumen a finançar el 80% del total de la compra (tenint en compte sempre la valoració “més baixa” del pis. És a dir, encara que una persona vengui el pis a 100.000 € si la taxació és de 80.000 € el banc, a l’hora de concedir la hipoteca, tindrà com a referència aquest darrer preu).

Abans d’escollir una hipoteca és necessari conèixer els diferents productes oferts al mercat hipotecari, trobarem significatives diferències entre unes i altres hipoteques.

En el moment de la compra cal tenir en compte la revalorització de l’immoble

Segurament, el preu serà la principal variable a l’hora de decidir-nos per comprar un pis o un altre. En aquest sentit, hem de tenir en consideració un factor important que va més enllà del preu en el moment de la compra, abans de decidir-nos a comprar, hauríem de valorar també la revaloració potencial d’aquest actiu, és a dir, si les expectatives són a l’alça és un molt bon argument per a la compra i viceversa.

D’altra banda, també cal tenir molta cura amb el pagament de les despeses de la comunitat, ja que en funció de la quantia pot restar molta rendibilitat a la nostra inversió.

Revisar la fiscalitat relacionada amb la compra de l’habitatge

A efectes fiscals, la compra d’un pis té repercussions significatives. Entre d’altres, sobre l’impost de Transmissions Patrimonials i d’Actes Jurídics Documentats a diverses comunitats. D’altra banda, el comprador de l’habitatge nou haurà de suportar un IVA del 10% a la majoria de casos, inclosos els garatges i annexos que es transmetin conjuntament, per a un màxim de dues places de garatge, i del 4% per a habitatges amb algun règim de protecció.

En el cas d’habitatges de segona mà la persona que compri el pis estarà obligada a pagar l’impost de transmissions patrimonials (ITP), el tipus del qual varia segons la comunitat autònoma que pot anar entre un 6% i l’11% sobre el preu de venda . Si la compra està subjecta a IVA, el comprador també ha de pagar l’impost d’actes jurídics documentats (AJD), que oscil·la entre el 0,5% i l’1,5% del preu de venda, depenent de l’autonomia. Aquest tribut és incompatible amb ITP. 

El pis té una hipoteca

Tenim dret a exigir que el venedor la pagui i cancel·li abans de la compra del pis. La cancel·lació al Registre també anirà al seu càrrec. Ens podem trobar amb un venedor que no té els diners per pagar la hipoteca, llavors en el moment de fer l’escriptura davant el notari fem venir al banc i li donem els diners a l’entitat. En alguna ocasió pot ser interessant subrogar-se a la hipoteca del venedor per estalviar-nos les despeses de constitució d’una hipoteca nova.

Els pis té deutes amb la comunitat

En el supòsit de compra d’un pis de segona ma, si es deuen les quotes de la comunitat el nou comprador, per llei, haurà de pagar totes les quotes de l’any en curs i de l’any anterior.

Tampoc està al corrent del pagament de l’IBI

El deute passa directament al nou propietari, havent d’assumir el deute de tots els anys que hi hagi.

Puc triar notari?

Totes les compravendes han d’acabar al notari. El comprador pot escollir amb quin notari vol firmar. El notari recollirà el pacte al qual han arribat les parts i ens donarà una escriptura que donarà fe de la transacció realitzada.

Una vegada fet això, haurem d’anar a liquidar els impostos d’actes jurídics si l’habitatge és nou o l’Impost de Transmissions Patrimonials si és de segona mà, i finalment anar al Registre de la Propietat a comunicar el canvi de nom.

Comprar un pis comporta molts tràmits, força complicats a vegades, per això és molt recomanable comptar amb l’assessorament expert d’un API o un advocat especialitzat en aquest tipus de tràmits com l’equip de professionals de Finques Prats & Prats Advocats.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

, , , , , , , , , , , , ,