L’augment del valor de l’Euribor, que en poc més d’un any ha passat de valors negatius a situar-se per sobre del 4%, està posant en perill l’economia de moltes famílies, que veuen com el descontrol d’aquest indicador (el de major referència a les hipoteques variables) es tradueix en augments en la quota mensual al voltant de 200 €, un veritable desgavell per la butxaca dels consumidors afectats.
Aquest increment desmesurat de la quota a pagar cada mes està provocant que moltes persones amb hipoteques sotmeses a l’Euribor no puguin fer front als pagaments de la hipoteca, un fet que pot provocar un procediment d’execució hipotecària. Davant d’aquest escenari tan preocupant i ple d’incerteses es plantegen moltes preguntes a les persones afectades.
Què és una execució hipotecària?
L’execució hipotecària és un procediment específic, contingut a la Llei d’Enjudiciament Civil, el qual concedeix al creditor (generalment una entitat financera) d’un deute poder donar per vençut el préstec executant-lo i prendre la possessió del bé (en aquest cas la vivenda hipotecada).
Quants mesos puc estar sense pagar?
L’article 129 de la Llei Reguladora dels contractes de crèdit immobiliari estableix que:
Tractant-se d’un préstec o crèdit conclòs per una persona física i que estigui garantit mitjançant hipoteca sobre béns immobles per a ús residencial o la finalitat del qual sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir per a ús residencial, el deutor perdrà el dret al termini i es produirà el venciment anticipat del contracte, i es podrà exercir l’acció hipotecària, si concorren conjuntament els requisits següents:
- Que el prestatari estigui en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos.
- Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys:
- Al tres per cent de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec. Es considera complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de dotze terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini almenys equivalent a dotze mesos.
- Al set per cent de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec. Es considera complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de quinze terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini almenys equivalent a quinze mesos.
- Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-lo que, si no és atès, reclamarà el reemborsament total del préstec.
Com evitar una execució hipotecària?
L’execució hipotecària es pot frenar de diferents maneres com:
- Pagar els deutes amb l’entitat
- Defectes de procediment (normalment, notificació indeguda)
- Incompliment dels requisits legals en la documentació que acompanya a la demanda
- Arribar a un acord amb l’entitat finacera
- La existència de clàusules abusives en el contracte de la hipoteca
- Una situació de concurs de creditors
- Acollir-se al Codi de Bones Pràctiques
Si et trobes davant d’un procediment d’execució per part de l’entitat financera consulta amb un advocat
Degut a la complexitat del procés i, especialment, per tot el que està en joc, és molt necessari que un cop iniciat el procediment d’execució pel banc, us poseu en contacte amb un despatx d’advocats com Prats Advocats per diferents motius:
- Reducció en la taxació de costes. (575.1.Bis) No pot superar el 5% de la quantia
- Limitació dels interessos de demora
- Anul·lació de clàusules abusives
- Inclús desestimació de l’execució per no contemplar els terminis, entre altres possibilitats.
Cada execució hipotecària té les seves característiques i particularitats, i requerirà d’una estrategia de defensa específica. A Prats Advocats estudiarem el teu cas i analitzarem totes les opcions possibles per oferir-te un tracte a mida i tractar de frenar l’execució hipotecària.
Acollir-se al Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge
El Codi de Bones practiques Bancàries és un conjunt de directrius i normes que estan enfocades a la reestructuració del deute d’aquelles persones amb una hipoteca i que es troben en situació de vulnerabilitat econòmica. Aquí s’estableixen uns llindars econòmics per acollir-se-li que són:
- Que el conjunt dels ingressos dels membres de la unitat familiar no superi el límit de tres vegades el Indicador Públic de Renta de Efectes Múltiples Anual (IPREM) en catorze pagues (25.200.-€).
- Que la quota hipotecària resulti superior al 50% dels ingressos nets que percebi el conjunt dels membres de la unitat familiar.
I que es compleixi una de les següents premisses, per entendre que es troben en especial vulnerabilitat:
-
- Família nombrosa.
- Unitat familiar monoparental amb fills a càrrec.
- Unitat familiar de què forma part un menor d’edat.
- Unitat familiar on algun dels seus membres tingui declarada discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti acreditadament de forma permanent, per fer una activitat laboral.
- Unitat familiar on convisquin, al mateix habitatge, una o més persones que estiguin unides amb el titular de la hipoteca o el seu cònjuge per vincle de parentiu fins al tercer grau de consanguinitat o afinitat, i que es trobin en situació personal de discapacitat, dependència, malaltia greu que els incapaciti acreditadament de manera temporal o permanent per realitzar una activitat laboral.
- Unitat familiar on hi hagi una víctima de violència de gènere o de tràfic o explotació sexual
- El deutor més gran de 60 anys.
Que obtindré, si aconsegueixo accedir-hi:
Podreu obtindré una carència de fins a 5 anys, que s’apliqui un interès de EURIBOR + 0,10 i una ampliació del termini de fins a 40 anys.
Requisits per acollir-se al nou Codi de Bones Pràctiques
Per acollir-te al nou Codi de Bones Practiques (en vigor des del passat 24 de novembre del 2022. Això no obstant, es tracta d’un codi temporal que tindrà una durada de dos anys, i que tractarà d’aminorar els efectes negatius provocats per la situació financera derivada dels increments dels tipus d’interès que vivim actualment) la teva hipoteca ha de complir els requisits següents:
- Haver-se constituït abans del 31 de desembre del 2022
- El preu d’adquisició de l’habitatge habitual no ha de superar els 300.000 Euros.
- La càrrega hipotecària ha de representar, com a mínim, un 30% de la renda, entre altres requisits.
- La majoria de les entitats bancàries estan adherides al Codi de Bones Pràctiques. Això no vol dir, però, que hagin d’aplicar certes solucions de forma obligatòria i directa; i no totes les entitats apliquen aquest codi.
Altres opcions a valorar podrian ser un procés de novació de la hipoteca (renegociació del préstec de la hipoteca), una moratòria d’interessos, o una subrogació hipotecària a hipoteca fixa.
Consells i recomanacions a l’hora de contractar productes de crèdit
És important posar en pràctica un consum reflexiu i informat per evitar contractacions insatisfactòries i situacions de sobre endeutament o desestabilització de l’economia familiar.
En cas d’haver de fer front a determinades despeses no previstes o extraordinàries, és convenient consultar i comparar tots els productes de crèdit existents al mercat i informar-se amb detall de les condicions de contractació, especialment quant a comissions, despeses, tipus d’interès i formes de pagament.
Les entitats de crèdit han de facilitar gratuïtament tota la informació precontractual necessària per poder comparar ofertes similars i prendre una decisió ben informada abans de contractar un servei bancari.
La informació sobre les condicions de contractació dels productes de crèdit ha de ser clara, oportuna, suficient, objectiva i no enganyosa i les entitats financeres l’han de lliurar amb l’antelació necessària, en funció del tipus de contracte o oferta, i en tot cas abans de prendre la decisió de contractar.
Cal examinar amb detall tots els contractes abans de signar-los, i conservar-ne còpia un cop signats. Les entitats bancàries tenen l’obligació de lliurar un exemplar del document contractual.
Qualsevol incompliment es pot denunciar davant de l’Agència Catalana del Consum amb el formulari web de denúncia i al Servei de mediacions del Banc d’Espanya.
Estipulacions abusives més comuns en un préstec hipotecari
- Clàusula sòl
- Clàusula IRPH
- Clàusula Multidivisa
- Cláusula 365/360
- Comissions d’obertura i de reclamació de posicions deutores
- Despeses de formalització del préstec
- Interessos moratoris
- Venciment anticipat
- Clàusula de cessió o transferència
- Clàusula de fiançament