La compra d’un pis acostuma a ser, per a la gran majoria de la societat, la inversió més gran que farà en la seva vida. Tot i la importància d’aquesta compra, no sempre es realitza correctament informat del que s’està signant; per això, molt sovint ens trobem amb una hipoteca que està subjecta a tot un seguit de condicionants, les anomenades clàusules abusives, que ens portem a pagar més diners dels que realment tocaria.
A Prats Advocats, despatx d’advocats especialitzat en dret bancari, comptem amb un equip de professionals de l’advocacia, que t’assessorarà, informarà i acompanyarà en tot el procés de reclamaciói dels diners pagats de més com a conseqüència de les anomenades clàusules abusives
Què són les clàusules abusives en una hipoteca?
Bàsicament, una clàusula abusiva és aquella l’existència de la qual no ha estat negociada amb el client de forma individual. La normativa oficial utilitzada per determinar la irregularitat d’una clàusula es recull a la Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre les clàusules abusives als contractes subscrits amb consumidors, així com a la Llei General per a la Defensa dels Consumidors i Usuaris. El caràcter abusiu duna clàusula hipotecària ha de ser dictaminat per un jutge.
Quin tipus de clàusules hipotecàries es poden declarar nul·les?
-
Clàusula de sòl
Potser la “més popular” de totes, encara que no és l’única. Aquesta clàusula és aquella en què el banc estableix un interès mínim (sòl) de tipus fix encara que el préstec és a tipus variable. Així, encara que el nivell de referència hipotecària (normalment l’Euribor) se n’anés a mínims, el banc aplicava la clàusula sòl per no perdre beneficis. Les hipoteques no baixaven malgrat estar vinculades a una referència que sí que ho feia.
-
Clàusula d’interessos de demora
Els bancs solien aplicar als seus contractes d’hipoteca interessos de demora molt alts, des del 16% . Tant les Audiències Provincials com el Tribunal Suprem van declarar abusius aquests percentatges. Actualment, els interessos de demora acordats en un préstec hipotecari no poden superar tres cops l’interès legal dels diners.
-
Clàusula de venciment anticipat
Aquesta clàusula permet al banc donar per finalitzat el contracte i iniciar el procés d’embargament quan l’hipotecat no paga diverses quotes. En el passat, els bancs podien activar aquesta clàusula encara que el client s’endarrerís amb el pagament d’una sola quota. Actualment, les entitats financeres només poden embargar un habitatge si l’hipotecat deixa de pagar un mínim de 12 quotes.
-
Clàusula sobre despeses de la hipoteca
El Tribunal Suprem va declarar abusiva aquesta clàusula el 2015, que responsabilitzava el client a pagar totes les despeses relacionades amb l’escriptura del préstec hipotecari. Entre d’altres, el client havia d’assumir els costos de gestoria, notaria, taxació de vivenda i impost sobre actes jurídics documentats. (IAJD).
El repartiment actual és el següent: notària al 50% entre ambdues parts, i el banc ha de sufragar les despeses de Registre de la Propietat ja que és l’interessat que la hipoteca quedi anotada com a càrrega al Registre, Taxació doncs és requisit per donar forma al contracte, i despeses de gestió.
-
Clàusula sobre la comissió d’obertura
El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha sentenciat (16 de març del 2023 assumpte C-565/21 contra Caixabank) que la comissió d’obertura d’un crèdit o hipoteca no forma part de l’objecte principal d’un contracte. Una sentència que deixa oberta la possibilitat que pugui ser considerada com a clàusula abusiva. En qualsevol cas, haurà de ser un jutge qui hagi de comprovar en cada cas lexistència daquest abús.
-
Com reclamar les clàusules abusives?
Reclamar davant de les oficines d’atenció al client de l’entitat financera mitjançant un model de reclam de clàusules abusives. És necessari explicar al banc la situació i exigir l’eliminació de la clàusula. Aquesta és la via més ràpida, ja que el banc té un mes per respondre-hi. Tot i això, les respostes a aquestes sol·licituds solen ser negatives.
Portar el banc als tribunals és la segona opció. Després de posar la demanda al jutjat corresponent, el jutge analitza el cas i, si considera abusiva la clàusula, ordenarà a l’entitat que l’elimini del contracte. No obstant això, cal tenir en compte que aquest procés es pot demorar mesos o fins i tot anys si el banc presenta recursos a instàncies superiors.
Una tercera opció és negociar un pacte extrajudicial amb l’entitat financera. Per fer-ho, cal l’assessoria d’un expert legal que serveixi d’intermediari entre les parts i arribi a un acord amb el banc.